炒风蔓延上市房企新郑“圈地”
           http://www.jjsdb.com  2007年11月1日  来源：经济视点报 本报记者：王舒 
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　　●黑龙江上市房企天伦置业8400万元收购了河南房企新景致，同时被其纳入囊中的，还有一块26万平方米的土地。
　　●依靠卖地，新景致获得成倍的利润。知情人士表示，这很可能是一家炒地公司，在新郑，这样的公司还有很多。
　　●这不过是郑州房地产开发的冰山一角。天伦置业河南“圈地”的背后，是愈演愈烈的龙湖开发热。
 


 

　　10月26日，新郑龙湖镇。梅山路西侧、交通学校南侧，一块面积约394亩的地块，被一道长达几百米的红砖围墙圈得严严实实。红砖围墙里面，肆意长着齐腰的杂草，隐约还有着各式矮小的树木。

　　这块地，此前不久刚刚易主。

　　10月24日，黑龙江天伦置业股份有限公司（以下简称天伦置业）发布公告称，公司以8400万元的价格，从郑州市鸿猷科贸有限公司、河南宜家科技有限公司和周口市富之源工贸有限公司等3家公司及第三方手中，以协议转让的方式，收购了3家公司所持的河南新景致房地产有限公司（以下简称新景致）合计70％的股权。

　　新景致就是上述地块的原有主人，天伦置业的股权收购，亦意在此地。

　　据当地知情人士透露说：“那块地名义上是个农业项目，但已经闲置多年了。”

　　当地村民称，这块地是今年6月份卖的。根据天伦置业的公告显示，该宗土地使用权评估值约为1.5亿元，评估前账面值约为2500万元，产生较大的增值原因系当地地价增值所致。

　　从2500多万到1.5亿多元，土地增值的幅度让人叹为观止。即使按协议转让价格的8400万元计算，新景致卖地也能获得原土地价值的2倍多利润。

　　炒地悬疑

　　相对于收购方天伦置业的上市公司身份，新景致显得颇为低调。

　　在搜索引擎上，输入“河南新景致房地产公司”，出现的相关信息大多仅与此次收购有关。

　　公告中，新景致的注册地址为郑州市双湖经济开发区梅山路西侧，但是沿着梅山路向西打听，当地人无人知晓。一些在龙湖镇有房地产项目的开发商也没人听说过这家公司。

　　有知情人士表示：“我估计这家公司就是一个炒地皮的公司，这样的公司龙湖镇有很多。公司仅是一个空壳，它们拿到地后再转手卖掉。”

　　资料显示，新景致于2003年注册成立，截至2007年9月30日，公司主营业务收入是0元，主营业务利润0元，净利润0元。

　　“这说明其成立几年来，没有任何实质性的经营活动。”某房地产公司负责人贾石看过新景致的财务数据后表示。

　　他分析认为，有两种可能，一是这家公司属中小型房地产公司，拿到地后没资金开发，所以找到天伦置业后，借天伦置业的实力开发，它获得一部分开发利润；二是这家公司根本就无心开发，低价拿到地后就转让出去，赚取中间的差价。

　　炒地的利润相当可观，这是业内共知的事实。在此次交易中，该地块折合约38万元一亩。贾石认为，这个价位已经属于比较高的了。在那个地段，每亩地价一般为20万～30万元。龙湖镇最近卖出的一块地由河南振兴房地产公司拍得，一亩地30万出头。就这个价位，业内人士已经觉得略高了。

　　地产寡头接盘

　　据当地村民介绍，当初这块地也就是15、16万每亩。如果依此作为参照，新景致可以说是获取了暴利。但是，接盘者天伦置业又是什么打算呢？

　　天伦置业是黑龙江的一家上市房地产公司，股民需要业绩，需要公司有持续、稳定增长的利润来源，这就需要不断地开发新的项目。

　　对天伦置业了解的相关人士认为，由于其前期业务进入销售阶段，营业收入、营业利润与净利润同比大幅增长，但目前面临经营项目短缺的情况。此前该公司预计，由于今年1月至9月新增羊城大厦销售收入和天伦大厦部分租赁收入，公司1月至9月业绩将较上年同期大幅上涨，预计涨幅约600%左右。

　　有市场人士分析认为，天伦置业中报业绩已经增长511.75%，而前三季度预计涨幅约600%左右，说明该公司的业绩利好已经基本在半年报中释放完毕，如果没有新的项目，公司未来业绩增长空间不大。

　　收购新景致，包括那块约394亩的土地，无疑对天伦置业的表现起一个催化剂的作用。

　　天伦置业董秘赵润涛表示，公司将自主开发这块土地，它是公司中长期开发的一部分，项目建成后将采取销售而不是租赁的方式推向市场。

　　近年来，郑州市土地供应紧张，再加上作为外来企业，天伦置业对郑州市场也很陌生。通过收购新景致，获得土地，迅速直接进行项目开发，无疑是其上上之选。

　　市场人士认为，收购项目公司的好处至少有三点：一是手续简单。对项目公司的收购只要签订股权转让协议并按规定办理股权转让的变更登记手续即可控制、管理整个项目，不涉及土地使用权过户等繁杂手续；二是可降低开发成本。与土地使用权转让相比，收购项目公司可节省相当于成交金额3％的契税和一笔交易手续费；三是开发快捷。由于收购项目公司一旦办妥股权转让手续，收购方即可投入资金进行后续开发建设。

　　土地和资本结合

　　无论是炒地还是联合开发，都是“周瑜打黄盖，愿打愿挨”。新景致想卖地，而天伦置业又急于拿地，共同的利益让他们走到了一起。

　　其实，炒地和联合开发，就是一个硬币的两个面，相互间界限很模糊，只是个动机问题，土地的流转是市场机制在起作用，是土地和资金的有效结合。

　　在河南，中小开发商大约占到房地产企业总量的90％，抗风险能力差。河南省住宅产业商会秘书长赵进京介绍说：“如今房地产市场已经进入一个两极分化的时期，洗牌在加剧。仅从拿地这一个环节来说，很多中小企业已经拿不到地。因为有实力的大企业是有地必拿，志在必得。拿到地的企业，就能够在市场竞争中暂时存活下来。”

　　但是，资金是房地产企业的血液，很多中小型房地产企业，在拿地时就已经花完了自有资金，后续资金紧缺。这种情况下，要么去银行贷款，要么就是依托一个有实力的投资商，联合开发。但是，由于国家目前紧缩银根，贷款比较困难。无疑，投靠有实力的投资商，就成了不错的选择。

　　因此，新景致卖出地皮，联合开发，也可能是无奈之举。而天伦置业，由于种种原因，急于拿地，甚至不惜高价，也在情理之中。

　　但是，炒地皮肯定会提高土地的开发成本，使得项目的利润空间相对变薄；同时，最终还会助推房价的上涨。

　　【背景新闻】　　龙湖镇开发热

　　天伦置业的进入，只是近年来外地房地产企业进入郑州的冰山一角。现在郑州外来的房地产企业至少有20家。

　　绿地集团、绿城集团、中凯集团以及浙江中义集团是进入较早的企业，他们伴随着郑东新区的开发而来。如今，收获最多的当属绿地集团。其承建了有中部地标之称的郑州会展宾馆，还开发了绿地老街、峰会天下、世纪峰会等项目，除此之外，在郑东新区又陆续拿到了1000多亩地。

　　“相比别的省会城市，郑州的房价仅比西藏高，因此很多人认为，郑州房地产市场有很大的发展潜力。”有业内人士如此解释外来开发商蜂拥郑州的理由。

　　河南省住宅产业商会秘书长赵进京也透露，现在有很多外来房地产企业与其联系合作，希望进入郑州市场。

　　最近有消息称，内地新首富旗下的广东碧桂园房地产公司拟在中牟投资房地产业，拿地规模达4000多亩。

　　“现在政府每年的土地供应量有限，再加上北京、上海、广东等地有实力的房地产企业的进入，市场竞争压力陡增，这就逼迫开发商向外走。”居易国际郑州龙泊圣地项目副总经理韩磊说。

　　而龙湖镇北靠郑州市郊区，距郑州市区仅有11公里。境内交通便利，原107国道、102省道纵贯南北，与京广铁路、京珠高速公路、新郑机场相毗邻。这种交通优势，使得龙湖很容易借到郑州的“东风”。

　　居易国际是最早进入龙湖镇开发房地产的企业之一，从2004年正式进入至今，已经整整3个年头。在此之前，龙湖镇仅有城建一家房地产开发公司。现在拥有在建或在售项目的企业已经达到8家，其中外来房地产开发公司至少两家。

　　“经过早期房地产开发公司的精心运作，龙湖镇的房地产已经相当成熟了。因此，别的开发商也看到了希望。”韩磊进一步说。从2006年开始，韩磊们就在合力把龙湖打造成一个世界性的宜居小镇。世界第九国际风情小镇的名号，吸引了很多关注的目光。大片的水域，较高的森林覆盖率，无疑为龙湖发展宜居小镇提供了很好的先天条件。

　　在某楼盘的售楼中心，销售人员对来看房的客户心理非常了解。“很多人都是奔着龙湖镇良好的居住环境去的，而且相比郑州市区，这里的房价只有市区的1/2左右。”

　　如今，双湖大道、炎黄大道的建设，扩建107国道以及打通紫荆山路和泰山路的设想，都已经进入决策者视野。如果能够实现，无疑将极大地改善龙湖镇到郑州市区的交通环境。这也给了各路投资者莫大的想象空间。

　　对此，有开发商打出这样的广告语：省下首付来买车，省下月供来养车。这无疑会吸引不少的购房者。

网络编辑：xYzHuman.Ai.Y

嗨，赶紧炒吧、、、给龙湖炒成CBD的房价更好、、、反正我也买不起第二套、、、

来得开发商越多 人气越旺